Doorbetalen van huur?
De Coronacrisis heeft zonder twijfel een grote impact op alle sectoren en mensen. Als adviseur van huurders van bedrijfsmatig vastgoed krijg ik steeds vaker vragen over de consequenties hiervan op de huur. Met name de huurbetaling komt hier ter sprake. Het kan voorkomen dat een gebouw niet meer toegankelijk is voor de huurder. Moet je dan als huurder de huur toch doorbetalen?
Veel hieromtrent is geregeld in de wet maar het meeste toch in de huurovereenkomst. In veruit de meeste gevallen is er een huurovereenkomst op basis van het ROZ model. Dit model is opgesteld vanuit het perspectief van de verhuurder en veelal ook in het voordeel van deze laatste.
Een belangrijke vraag is op last van wie het gebouw is gesloten. Sluit je je zaak uit eigen beweging, om je medewerkers of klanten te beschermen of heeft de verhuurder het gebouw afgesloten? Het kan ook zo zijn dat je als huurder of verhuurder op aanwijzing van de GGD of (locale) overheid je pand hebt moeten sluiten.
Wat is er afgesproken?
Je hebt als huurder in ieder geval geen recht op huurkorting of opschorting van de betalingsverplichting. Je bent als huurder in feite met je verhuurder overeengekomen dat als je je gebouw niet meer kunt betreden (stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde) je alsnog verplicht bent om de huur te betalen. Tenzij er sprake is van een gebrek of grove nalatigheid is de verhuurder ook voor de schade die je lijdt als gevolg van de sluiting, niet aansprakelijk.
In een enkel geval komt het voor dat een Verhuurder de veroorzaker is van een besmetting of risico op besmetting in het gebouw. Bijvoorbeeld als de verhuurder een deel van het gebouw ook zelf in gebruik heeft. Indien de verhuurder, met de kennis van nu, niet de juiste preventieve maatregelen heeft getroffen om besmetting te voorkomen zou je kunnen stellen dat er sprake is van nalatigheid. In dat geval kun je je beroepen op de wettelijke verplichtingen die een Verhuurder heeft in het kader van goed verhuurderschap. Eén daarvan is het ter beschikking moeten stellen en laten zijn van het gehuurde. Echter wordt dit gezien de uitsluitingen in de algemene bepalingen lastig en zou je schadevergoeding moeten vorderen via de rechter. Dit biedt voor nu niet de gewenste oplossing.
Wat dan wel?
Het betreft hier een situatie die zich niet eerder heeft voorgedaan en waarvoor in de meeste gevallen geen goede afspraken zijn gemaakt vooraf. Ook hier geldt hetzelfde als voor de meeste gevallen in deze crisis. Met solidariteit komen we een heel eind verder dan met enkel het verdedigen van je eigen belangen. Maak met elkaar afspraken en zoek naar mogelijkheden om de lasten gezamenlijk te dragen. Tijdelijk verlagen van de huur of uitstellen van betalingsverplichting zou tot de mogelijkheden kunnen behoren.
Nieuwe huurovereenkomst
Zodra de einddatum van je huurovereenkomst in zicht komt is het verstandig deze te actualiseren en afspraken opnieuw vast te leggen. Of wellicht sta je op het punt een geheel nieuwe huurovereenkomst aan te gaan?
Indien je bedrijfsvoering bijvoorbeeld sterk afhankelijk is van de locatie dan is het te overwegen om ook de hoogte van de huur hiervan afhankelijk te stellen. Een omzetgerelateerde huur komt op locaties die grotendeels van bezoekersaantallen afhankelijk zijn dan ook steeds meer voor. Zowel de vastgoedeigenaar als de ondernemer profiteren op deze manier van marktomstandigheden en dragen ook samen een deel van het risico. Waarom zou je als huurder dit risico volledig zelf moeten dragen? Het in bezit hebben van exploitatie-afhankelijk vastgoed is tenslotte ook een keuze van de vastgoedeigenaar.
Maak goede afspraken
Juist in tijden van onzekerheid en onduidelijkheid is het prettig om terug te kunnen vallen op heldere afspraken. Zorg dan ook dat je in de toekomst de afspraken in je huurovereenkomst goed vastlegt. Deze komt namelijk vaak pas op tafel bij onenigheid en in veel gevallen trekt de huurder aan het kortste eind omdat er onvoldoende aandacht is geweest voor de belangen van de huurder (in met name de algemene bepalingen). De solidariteit die we nu moeten zoeken kun je dus ook voor een deel vastleggen in een beter contract. Met als gevolg beter huurovereenkomsten waarbij het belang van huurder als verhuurder beter in balans zijn.
Meer weten?
Wil je hier meer over weten of doet zich voor jou als huurder een situatie voor waarbij je goed advies zou kunnen gebruiken?
Neem gerust contact op!
Lukasz van der Aa | Tenant Solutions